FJネクストは怪しい？ガーラマンション投資とは？～私が選ばなかった理由とは～

このページでは、ネット、SNS等から得た情報だけでなく、FJネクストの営業担当者から直接ヒアリングした情報も交えて、FJネクストとガーラマンションシリーズについて解説。
なぜ怪しいと言われているのかもお伝えしていきます。

ガーラマンションシリーズとは

広告をよく見かけるガーラマンションシリーズは、比較的価値が下がりにくいと言われている都心のワンルームマンションを中心としたマンションブランドです。
都心の駅近物件、大人向けの高級感のある空間設計、効率的な間取りを特徴としています。

あくまで、良い方の特徴の一部です。悪い方は後述していきます。

FJネクストは、このガーラマンションシリーズの施工から運用までを行っている会社で、オーナー（投資家）に対する総合サポートも事業として展開しています。

4年連続で首都圏の投資用マンション供給ランキング1位に輝き、首都圏のマンションバブルを追い風に急成長を遂げている大手不動産投資会社です。

FJネクストの特徴（他の投資プラットフォームとどう違うのか）

FJネクストのメリット

資本金27億円の大手企業で、自己資金でマンション開発ができること。

これだけの資金力があれば不動産業界の中でも生き残っていく可能性が高いでしょう。
長期的なお付き合いを前提とする不動産投資会社選びの必要最低条件としての会社安定度合いはクリアしていると言えます。

不動産会社の経営が安定していて信用度が高いということは、オーナーが融資会社から資金を引き出すときにも有利に働きます。
融資会社は、もちろんオーナー自身の信用を一番に審査するのですが、裏にFJネクストがいるということで審査が通りやすくなる可能性があります。

空家率が２％未満しかなく、空家リスクが少ないのが特徴。

これはガーラマンションの立地が良いことや、高級感を出すブランディングと、
実はそこまで家賃が高くない値ごろ感によって人気が安定しているためだと思われます。

法人契約が多いのも利点。

マンション外観の高級感と好立地は、特に転勤のために遠隔地から急いでマンション探しをする単身赴任のサラリーマンの心を引くことでしょう。
実際に入居者はサラリーマンやOLが多く、社宅扱いの法人契約が多いようです。
法人契約が多いということは、家賃滞納リスクや入居者の死亡リスク等が低いです。また、入居者が会社員ということは最低限規律を守れる人物であろうという安心感もあり、オーナーにとってはありがたいことです。

オーナーサポート体制が整っている。

FJネクストは不動産投資における総合サポート企業で、オーナーがやることを極限まで減らしてくれる体制が整っています。
オーナーがやらなければならないのは、購入手続き、毎年の確定申告、売却手続きの３つです。
その間にある物件管理、出納管理、入居者対応に関する何重にもわたるタスクはFJネクストグループの管理会社に丸投げすることができます。
もちろん管理会社を他で選ぶことも可能ですが、全てをFJネクストの担当者一人を通して一括丸投げするのが最も手放れが良く楽。
画定申告もFJネクストが手取り足取り教えてくれる体制になっているので、かなり安心です。

FJネクストのデメリット

セミナーが少なく、気軽に話を聞く機会が少ない

FJネクストの話しを気軽に聞いてみたいと思っても、セミナーの回数が少ないです。
FJネクストが手掛ける物件は非常に人気で、既存オーナーのリピート購入や、
購入待ちの新規オーナーですぐに完売になるようです。

ですので、新規見込み客を獲得するためのセミナーにはあまり力を入れておらず、
契約率の高い直接面談に最初から誘導する営業に注力しているようです。

営業の電話が煩わしい？

また、SNSなどでは営業電話がしつこくかかってきて迷惑だ、という声もあります。
FJネクストは毎年一定数の新入社員を採用している安定企業ですが、
新人営業マン教育の一環で電話営業をさせることがあるようです。

私の場合、ちょっとしたコツで実際に担当いただいた営業マンからしつこく電話がかかってくることはありません。
営業電話を受けたくない場合にはこちらの記事を参考にして工夫すれば大丈夫だと思います。

それ以外のデメリットとしては、お部屋の作り問題や、不動産投資あるあるの共通デメリットも存在します。

ガーラマンションは上辺だけ？

ブランディングのために「外観の高級感」を出しているということをメリットとしてあげましたが、逆を言うと、「外観の高級感の割には住みやすいわけではなさそう」という印象があります。
長く住むのには向いていない物件が多い気がします。

部屋が狭かったり、キッチンがかなりしょぼいものが多く、自分が住むためには買わないだろう物件ばかりです。

反面、外観を気にする必要のある一定以上のステータスの方に数年間限定の仮住まいとして選ばれやすいと思うので、
だからこそ単身赴任者の法人契約獲得ができているのでしょう。

不動産投資共通のデメリットはFJネクストにもある

節税対策になるということを強調される

不動産投資についてしっかり認識していれば当たり前のことなのですが、
「年間●●円の節税効果がある」という話に過度に反応してはいけません。

そもそも、不動産投資前よりも高い税金がかかる前提の上で、
もし空家期間が出て収支が赤字になった場合には、払う税金が少しは減額できる程度の話だと認識しましょう。
少し減額されたところで、不動産投資前より税額が減るわけではないので節税面にフォーカスすることはナンセンスと言えるでしょう。

サブリース制度で儲かるのは不動産会社側

FJネクストのガーラマンションは入居率98％以上を誇り、他よりも空家リスクが低いのがメリットです。
しかし、2％弱の空家リスクが残るのも事実。
その空家リスクを0にできるのがサブリース制度です。
サブリース制度は簡単に言うと、FJネクストにお部屋を貸して運用を任せるもので
空家リスク０にできることと引き換えに、FJネクストから支払われる家賃収入は家賃の95％となるというもの。

95％家賃保証と聞くと、空家にするよりはずっとマシだと思いがちですが、ココに落とし穴があります。
95％家賃保証というのは、家賃の95％をFJネクストから貰える＝他に貸すより5％実入りが少ないということがすぐわかりますが、この言葉に深い落とし穴が潜んでいます。

サブリースの落とし穴

家賃に対するサブリース料の料率は固定されていますが、肝心な家賃の額が固定されていません。
95％家賃保証がどういうことかと言うと、不動産会社が決めた家賃に対して95％固定ということ。
家賃決定権は不動産会社側にあり、サブリース契約初年度の家賃が未来永劫変わらないわけではないということです。
家賃は経年劣等のもっともらしい理由で年々減額され、減額された家賃に対して95％がもらえるという話です。
でも不動産会社はそれよりも高い家賃設定をして市場にしっかり貸し出しますので
儲かるのは圧倒的に不動産会社側だけということになります。

このようにリスクの高いサブリース制度をまるで最高のメリットかのように強調する不動産会社はあまり信用できませんが、
FJネクストも他の例にもれず、サブリースを強気で押し出している会社の一つです。

私がFJネクストを選ばなかった理由

不動産投資についてはクラウドファンディング型不動産投資からスタートし、
これからリアル物件投資もポートフォリオに組み入れようとしている私ですが
今のところFJネクストのガーラマンションは買わない可能性が高いです。

理由は、私の不動産投資の決め事として「自分がこの家に住みたいか？」を判断基準にしているからです。

賃貸物件としての運用を辞めて売却したいと思った時に、良い値で売れるのか？という疑問が残り、撤退時のことを考えると即決するには至りませんでした。

ただ、FJネクストは強固な資本基盤や充実したオーナーサポートが魅力で選択肢から完全に外しきれず、ウォッチリストに入れている状態になります。

投資方針は人それぞれだと思いますので、自分の投資スタイルに合っているかどうかを見極めるには、
不動産投資の基礎知識を持った上でＦＪネクストの営業担当者に直接話を聞くのがおすすめです。
話しを聞くときの注意点は以下の記事で紹介していますので是非参考にしてみてください。